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财税【2006】187文件
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
财税字【1995】48文件：
十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
项目合并和分开的清算的风险：
某房地产企业基本数据如下：
| 项目 | 建筑面积（平方米） | 销售收入（万元） |
| 普通住房 | 80000 | 40000 |
| 非普通住房 | 15000 | 18000 |
| 土地成本 | 16000 | |
| 其他建造成本 | 24000 | |
该公司测算过程如下：
单位建筑成本：（16000 + 24000）/ （80000 + 15000） =0.421万元 /平方米
普通住房销售税金：40000 * 5% = 2000万元
普通住房扣除项目：0.421*80000*（1+10%+20% ）+2000=45784万元
普通住房增值额：40000 – 45784 = -5784万元
非普通住房销售税金：18000 * 5% = 900万元
非普通住房扣除项目：0.421*15000*（1+10%+20%）+900=9109.5万元
非普通住房增值额：18000 –9101.5=8890.5万元
增值率98%，税率40%，扣除系数5%。非普通住房应缴土地增值税：8890.4*40%-9109.5*5%=3100.85万元
合并计算扣除项目：45784+9109.5=54893.5万元
合并计算增值额：（40000+18000）-54893.5=3106.5万元
增值率5.7%，适用税率30%，应缴纳土地增值税932万元。
结论：主管税务机关是确定分开清算还是合并清算的关键
